中古マンションを売却時の税金とお得な特例。長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い

中古マンションを売却する時の「お得」な特例「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」どう違うのでしょうか？

不動産を売却する際、最も注意すべきなのは税金です。
物件を売った時に出る利益は譲渡所得となり、支払わなければならない税金が発生するからです。
税額によっては、手元に残るお金が予想よりずっと減ってしまうかもしれません。
ここでは中古マンションを売却する時にかかる税金とお得な特例について解説します。

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「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」

まず理解しておく必要があるのが、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」です。
これは物件の所有期間によって変わりますが、重要なのはこれによって税率も変わるという点です。
まず「譲渡所得」とは何かというと、資産を売った時に得る利益を指します。
土地や建物のほかにも株式やゴルフ会員権などを売却した際に発生する所得ですが、土地や建物は分離課税となるため、そのほかの所得と損益を相殺することができず、税金がダイレクトにかかるのがネックです。
その譲渡所得には、先ほど書いたように長期と短期とがあります。
それぞれをまとめておきましょう。

譲渡の種類	資産保有期間	税率
長期譲渡所得	5年超	20.315%
短期譲渡所得	5年以下	39.63%

長期譲渡所得と短期譲渡所得を比べて、税率の大きな差に驚く人もいるのではないでしょうか。
国は短期間に何度も資産を売買して利益を得る行為を抑制したい思惑があり、長期で資産を所有したほうが得策になるよう、税率を優遇する措置を採っています。

どうしても不動産を売却したいタイミングというものはあります。
もし所有期間が5年前後の中古マンションを売却するのであれば、できる限り長期譲渡所得に該当させるほうが得策と言えるでしょう。

参考：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
参考：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

投資目的であれば譲渡所得税の計算は必須

自分で住居するマンションならまた別ですが、もし投資目的でマンションを購入し売却するなら、あらかじめ譲渡所得税の額をしっかり把握しておくことは非常に重要です。
前述した通り、譲渡所得税は譲渡所得金額に譲渡税率を掛け合わせたものですので、売る時にいくらかかるのかわからないまま投資をするわけにはいきません。

投資の期間とその間に取得できる利益、売却時の譲渡所得税を計算し、間違っても利益がマイナスになるような最悪のシナリオにならないよう計画する必要があります。
譲渡所得は「売却価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」で算出できますので、しっかり押さえておきましょう。

「優良住宅用地の特例」とは？

「優良住宅用地の特例」という制度がありました。
これは不動産を売却した時にかかる譲渡所得税や住民税を軽減できるものであり、優良住宅地の造成のために不動産を譲渡した場合、受けることができたものです。
内容は、長期譲渡所得の場合、2,000万円以下の部分は譲渡所得税10.21％、住民税4％、2,000万円を超える部分は譲渡所得税15.315％、住民税が5％というものでした。

ただし、この制度が適用されるのは平成31年12月31日までとなっています。

「固定資産交換の特例」とは？

「固定資産の交換の特例」は、土地や建物などの固定資産を、同じ種類の固定資産と交換した時に譲渡がなかったものとみなす制度です。
不動産の売却で得た譲渡益には通常では譲渡所得税や所得税が課せられますが、譲渡がなかった、つまり固定資産同士を交換したとみなすことで、譲渡益が発生しないとする考え方です。

同等価値の不動産交換で譲渡益が発生しない＝課税対象がないというもので、これに該当すれば税金はなしになります。
固定資産の交換の特例を受けるためには要件があり、下記をすべて満たさなければなりません。

• 譲渡する土地や建物が固定資産である　※不動産業者が販売目的で所有している土地や建物はNG
• 交換する固定資産が同じ種類である　※土地同士、建物同士など同じ種類でなければNG
• 交換する固定資産は双方とも1年以上所有していたものである※交換目的で取得したものはNG
• 取得する固定資産と譲渡する固定資産は同じ用途に使用する　※土地用途には細かく区分がある
• 取得する固定資産と譲渡する固定資産の時価の差は高い価額の20％以内である

参考：No.3502 土地建物の交換をしたときの特例｜国税庁

細かく条件はありますが、該当するなら確定申告書に必要事項を記入し、譲渡所得の内訳書を添付して税務署に提出しましょう。
税金が発生しないのであればそれに越したことはありません。
ただし、固定資産の評価額に差がある場合、差額分のみ金銭でやりとりするケースもあります。
その場合は差額分が所得税の課税対象になりますので注意してください。
また、親族間などであれば、この差額分は「贈与」とみなされてしまい、課税対象になるため注意が必要です。

マンションの買い替えで使える譲渡所得の特別控除とは？

マンションを買い替える場合、基本的には売却益が出ようと出まいとたくさんの種類の税金がかかります。
税金をできるだけ圧縮するためには、買い替えや売却で使える控除を利用するしかありません。
マンションの買い替えや売却で税金を抑えるための使える譲渡所得の特別控除を紹介します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホーム(居住用財産)を売った時、最高3,000万円を控除できる譲渡所得の特別控除です。
譲渡所得の特別控除は、自宅であれば適用条件はさほど厳しくなく、投資目的でないならぜひ活用すべき控除と言えます。

条件は自分が住んでいた住居であり、住まなくなった日から3年後の12月31日までの売却である必要があります。
売却年から前々年までに同じような特例を受けていないことが挙げられますが、さほど高いハードルではないでしょう。

たとえば、該当する期間に自宅マンションを5,000万円、諸経費500万円で売却し、中古マンションを2,000万円で購入した場合、売却益の計算は以下の通りになります。
5,000万円ー（2,000万円＋500万円）＝2,500万円
この2,500万円の売却益は、譲渡所得の特別控除の適用条件に当てはめるとマイナス500万円です。

2500万円ー3000万円＝ー500万円
(売買益ー譲渡所得の特別控除=控除後支払う税金)
この例の場合、譲渡所得の特別控除を受ければ利益は得ていないことになり、譲渡所得税も住民税も復興特別税も一切発生しない計算になるのです。

参考:No.3302 マイホームを売った時の特例｜国税庁

10年超所有の軽減税率

10年超所有の軽減税率とは、所有期間が10年を超えるマンションに適用されるものです。
ほかにも受けられる控除があれば選択適用になりますが、実は前述した3,000万円の譲渡所得の特別控除は併用することも可能です。
譲渡した年の1月1日からさかのぼって10年を超える期間所有していたマンションなら、所有していた期間に応じ軽減税率が適用されることになります。
ただし、もし10年に足りない場合も、所有期間に応じた税率の変動はあるため覚えておきましょう。
たとえば、所有期間が5年以下なら所得税率30.63％、住民税率9％ですが、5年超10年以下なら所得税率15.315％、住民税率5％に抑えることが可能です。
この所得税率には復興特別税を含んでいます。

住宅ローン控除

住宅ローン控除は誰でもご存知でしょうが、買い替えで新しく住宅ローンを組み直す際にも住宅ローン控除は利用できます。
10年以上の住宅ローンを組むなら、新しく組んだ住宅ローンに対して毎年末に残債の1％を所得税から控除することが可能です。
パーセンテージは低く見えますが、令和3年時点で1年あたりの控除額は最大40万円ですので、残債1％が40万円を超えているなら40万円がまるまる控除となりますので決して小さな金額ではありません。
ただし、住宅ローン控除はほかの特例とほぼ併用できないのが難点です。
そもそもローン金額が低かったり所得税が低かったりすると、さほど大きなメリットはないでしょう。
もし控除額を下回っているのであれば、ほかの控除を選んだほうが得策と言えます。

譲渡損失の損益通算・繰越控除

譲渡損失の損益通算・繰越控除は通称で、正確には「マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と言います。
マンション買い替えで売却損が出た場合に、ほかの所得から控除できる制度です。
給与や副業収入など、ほかの所得から差し引くことで所得税全体を圧縮できるのは大きなメリットと言えるでしょう。
1年の所得額を超えた売却損が出た場合は、翌年から3年間残りの売却損も繰越控除できますので、3年目でちょうど売却損を控除しきれるよう計算しましょう。（3年目に控除しきれない分は繰越できません）
中古マンションがどうしても高く売れない際には利用できますが、ほかの控除とは併用できません。
また500㎡を超える住居にも適用できません。

参考:No.3370マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき

期限のある買い替え特例も！

こうした特例や控除は国の方針によって随時発布され、期限付きで施行されるのが一般的です。
いつどのような内容の控除が施行されるかはわかりませんが、中古マンションにかかわらず売却を検討している不動産があるのであれば、その時点で利用可能な控除について調査することが何よりも重要となります。
ただ一つ言えるのは、国としては長く所有している不動産の売買に対して課税を軽減する方針であることです。
また、投資目的ではなくあくまで自宅として居住する目的の不動産を対象に控除する方針であり、そうした点に該当するのであれば期待値も大きいと言えるでしょう。
いずれにせよ、気づいた時にはすでに実施期間が終わっているというケースも少なくありません。
売却や買い替えを検討する際には、早い段階から情報収集することが重要です。

まとめ

中古マンションをはじめ、不動産の売買には多くの税金がかかります。
売却した金額はすべて自分の手元に残るわけではありませんので、その点はまず理解しておきましょう。

発生する利益は譲渡所得となりますが、同じ所得でも長期譲渡所得と短期譲渡所得とでは税率が大きく異なります。
知らずにタイミングを逸した場合、想定を大きく上回る税金を支払うことになるおそれもあることは頭に入れておきましょう。
税金は少しでも圧縮したいのが実情ですので、売却タイミングは税制や各種控除も含めてあらかじめ検討することが大切です。

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