住み替えのスケジュールは？売り先行か買い先行どちらを選ぶべき？

不動産の住み替えを考えているが、スケジュールやどんな点に注意して進めるべきかがわからないと不安に感じていませんか？

不動産の住み替えは、流れをつかむことが大切です。
今回は、住み替え時におさえておきたいポイントをご紹介します。

• 売却・購入の流れ
• 売り先行で住み替えをするメリット・デメリット
• 買い先行で住み替えをするメリット・デメリット
• どちらが向いているか
• タイミングよく住み替えをする方法

売却・購入それぞれの特徴を理解すれば、自分に合った方法を選択できます。
ぜひ参考にしてみてくださいね。

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売却の流れ

すでに所有している不動産から住み替えをするとき、売却を同時におこなう必要があります。

今回は、住み替えの前提となる不動産の売却について、簡単に流れを説明します。
具体的に売却の流れを知りたい場合は、こちらの記事を参考にしてください。

不動産の査定

不動産の売却で1番最初におこなうことは、査定です。
いくらで売れるのかを把握して、不動産の売却をおこないます。

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媒介契約

どの不動産仲介会社で売却をおこなうか決めたら、媒介契約を不動産仲介会社と結びます。
媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介があり、不動産仲介会社と相談して自由に選択が可能です。

媒介契約を締結すると、不動産仲介会社が売却のための広告などを始めます。

売却活動

売却活動中は、広告・内見対応・条件のすり合わせ・スケジュールの調整をおこないます。

売主としては、内見依頼が入った際に部屋を片付け、立ち合いのスケジュールを調整する必要があります。

無事に購入の申し込みが入った際は、不動産仲介会社が相手とすり合わせた条件を確認し、売買契約、物件の引き渡しまでのスケジュールを調整します。

住み替えで物件を売却する場合、引き渡し日までに引っ越しを完了していなければならないため、スケジュールには注意をしましょう。

売買契約

購入希望者と正式に売買契約を結びます。
不動産の売買契約は締結後の契約解除が原則、認められていません。

例外的に契約解除が認められる場合は、大きく6パターンあります。

• 手付金を支払うことによる解除
• 特約による解除
• 合意解除
• 危険負担による解除
• 契約違反による解除
• 契約不適合責任による解除

売主として把握が必要な契約解除は、手付解除と特約による解除です。

買主は、手付金をそのまま売主に支払うことで契約の解除ができます。
また、買主側の住宅ローン申請は、売買契約後に結果が出るため、申請が通らなかった場合、不動産を購入することができません。

ローン審査が落ちる状況に備えて、基本的には「住宅ローンが落ちたら、無条件で契約を解除できる」という特約を付けて契約をします。

売買契約を結んだら必ず売却ができるとは限らないため、物件の引き渡しが終わるまでは注意をしましょう。

物件の引き渡し

住宅ローンの審査が通った場合、鍵を買主に渡す形で物件の引き渡しをおこないます。

その日以降は不動産に入ることはできません。

売却と購入を一緒におこなう住み替えでは、物件の引き渡しまでに新しい家を購入するか、仮住まいを見つける必要があります。

購入の流れ

購入の場合はどのような流れで進むのでしょうか。
簡単に説明します。

物件探し

まずは、希望に合った物件を探します。
物件探しで重要なポイントは、譲れない条件とできれば欲しい条件を洗い出すことです。

不動産の購入を検討するとき、自分たちが求めている条件が何かわからなくなってしまうことがあります。

譲れない条件を軸として、できれば欲しい条件を調整することで満足できる不動産を購入することが可能です。

物件探しの方法は、大きく2つあります。

• 不動産仲介会社へ相談に行く
• 物件情報サイトやチラシを確認する

利用しやすい方法で物件探しをおこないましょう。

売買契約

気に入った物件へ内見に行き、購入を決めたら、購入申込書を提出します。
無事に売主から同意を得られたら、売買契約を結びます。

売買契約時には、手付金として購入金額の一部を支払う可能性が高いため、事前の準備が必要です。

売買契約では、購入する不動産の心理的瑕疵の有無や建築上の制限、災害の可能性など重要事項の説明があります。

重要事項で説明される内容には、購入後の生活に大きく影響する事象も含まれているため、理解できるまで説明を受けましょう。

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住宅ローン審査

契約が完了したら、住宅ローンの審査に入ります。

住宅ローンは状況によっていくつかの金融機関に申し込みをおこないます。
審査に通らない場合は、売買契約の特約に基づき、契約の解除になる可能性もあります。

金利や支払い方法は金融機関によって異なるため、事前に不動産仲介会社から説明を受けましょう。

物件の引き渡し

住宅ローンの審査が通ったとき、物件の引き渡しに進みます。
物件の引き渡し時に、購入金額から手付金を引いた残額をすべて支払い、同時に住宅ローンの契約をおこないます。

物件の引き渡しは、住宅ローンを借り入れる金融機関でおこなうこともあります。
手続きが多く、必要書類を忘れると大変なことになるため、すべてを忘れずに持って行くことを意識してください。

物件の引き渡し日以降は、購入した不動産に入ることができます。

売り先行で住み替えをする

売買の流れを把握したうえで、住み替えの方法1つ目、売り先行についてご紹介します。

売り先行とは？

売り先行とは、購入より先に売却をすることをいいます。

流れは以下のとおりです。

順番	購入の流れ	売却の流れ	ポイント
1		査定依頼
2		媒介契約
3	資金計画	売却活動	売却価格が出てから、正式に購入の資金計画を立てる
4	新居探し	売買契約	成約価格の範囲内で新居を探す
5	売買契約	決済・引き渡し	新居の売買契約は、現住居の売買契約が終わってから
6	住宅ローン申請	仮住まいへの引っ越し	引き渡しまで時間がある場合は、仮住まいに引っ越す
7	決済・引き渡し
8	新居への引っ越し		仮住まいから新居へ引っ越す

売り先行で住み替えをする場合、売却によって手に入る金額が新居購入の予算になるため、どれだけの金額で売れるかがわかってから新居探しを始めます。

売り先行のメリット　資金計画が立てられる

新居探しより先に売出価格を出す売り先行では、新居購入に使える予算の目安がつけやすいです。
また、売却代金を住宅ローンの返済に充てることもできます。

先に売却をおこなうため、お金の流れが読みやすく、資金計画を十分に立てられます。

売り先行のデメリット　仮住まいが必要

売り先行は、自宅を購入より前に売却してしまうため、新居への入居が決まるまでは仮住まいに住む必要があります。

仮住まい中は、短期利用を前提とした賃貸物件、不動産会社からの紹介、知人の家などで過ごすことが多いです。

• 引っ越しが2回になる
• 仮住まいを借りる費用がかかる
• 荷物が入りきらない場合は、レンタルルームを借りる必要がある

といった、余計な手間や費用が増えます。

現住居の引き渡しが終わってから新居の引き渡しがスムーズにいかない場合、仮住まいでの生活を長期的にする必要があります。
子どもがいる家庭では、学校の手配も大変です。

資金計画が十分に立てられる一方、仮住まい利用の可能性があるという点に注意しましょう。

売り先行に向いている人

• 住宅ローンが残っており、売却代金を返済に充てたい
• 売却代金を新居購入の予算にしたい
• 資金にあまり余裕がない
• 費用をかけずに仮住まいの手配ができる

以上のように、資金計画をしっかりと立て、明確な資金計画のもとで住み替えをおこないたいと考えている方は売り先行の住み替えが向いています。

買い先行で住み替えをする

住み替えの方法には、売り先行以外にも買い先行があります。

買い先行とは？

買い先行とは、新居を購入してから現住居を売却する方法です。

買い先行の流れは以下のとおりです。

順番	購入の流れ	売却の流れ	ポイント
1	資金計画
2	新居探し	査定依頼	売却には3~6か月かかるため、早めに査定をする
3		媒介契約
4	売買契約	売却活動
5	住宅ローン申請
6	決済・引き渡し	売買契約	購入資金には売却代金を含むことができないため注意
７	引っ越し
8		決済・引き渡し

買い先行は、現住居の売却代金を新居の購入予算に含めない住み替えの方法です。

買い先行のメリット　焦らず新居が決められる

買い先行の場合、購入先が決まってから不動産を売るという対応ができるため、住む場所がなくなるという焦りを感じることなく、新居を探すことができます。

そのため、自分たちの求める条件ピッタリの不動産を見つけるまで物件探しをおこなうことができます。

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買い先行のデメリット　二重ローンの可能性

買い先行の場合、新居の決済の後に現住居の決済があるため、売却代金を購入資金に充てることができません。

新居の売買代金を支払う必要があるが、現住居の買主が決まらない、貯蓄が十分にないという場合、「つなぎ融資」を受ける必要があります。

つなぎ融資を利用すれば、通常6か月～1年間、一時的な融資を受けられます。
ただし、金利が高く、通常のローンと同じように手数料などがかかります。

現住居が売れるまでは、二重ローンを組む必要があるため、注意をしてください。

買い先行に向いている人

• 現住居の住宅ローンを完済している
• 売却代金で現住居の住宅ローンを完済できる
• 現住居の資産価値が高い
• 予算に余裕がある
• 今すぐに欲しい物件がある

以上の方は、買い先行に向いています。

比較的資金に余裕のある方が利用する方法です。
今すぐに購入したい物件がある場合は、買い先行のデメリットを把握したうえで住み替えをおこないましょう。

タイミングよく住み替えをする方法

住み替えは、売却と購入をできるだけ同じタイミングでおこなうことが理想です。
タイミングよく住み替えをする方法をご紹介します。

購入、売却を同じ不動産会社でおこなう

タイミングよく住み替えをおこなうためには、購入・売却を同じ不動産に依頼することがおすすめです。
スケジュールをうまく調整することができ、資金計画も立てやすいです。

まとめ

住み替えには、売り先行と買い先行の2つの方法があります。

売却代金を購入資金に充てたい方は売り先行を、資金に余裕のある方は買い先行を選びましょう。

また、できるだけタイミングよく住み替えをおこなうためには、同じ不動産会社で売却と購入をすることがポイントです。

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